De Woningbouwwet (Wet Breyne) praktisch benaderd

Voor een gewoon aannemingscontract wordt de inhoud ervan hoofdzakelijk overgelaten aan de wil van de partijen. Zij regelen onderling min of meer die zaken en modaliteiten, die ze zelf willen. Wanneer het contract echter de bouw van een woning of appartement voor particulieren tot voorwerp heeft, liggen de kaarten anders. De wetgever heeft het noodzakelijk geacht om bouwheren die in zee gaan met een algemene aannemer of bouwpromotor, te beschermen. In deze rubriek wordt toegelicht wat werken onder toepassing van de wet Breyne (ook Woningbouwwet genoemd) in de praktijk betekent.

Het toepassingsgebied

Wordt aan de volgende voorwaarden tegelijkertijd voldaan, dan is de Wet Breyne van toepassing.
Het moet gaan om …

• … een eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement (verkoop op plan), iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een onroerend goed te bouwen (algemene aanneming - aanneming sleutel op de deur), te doen bouwen (projectontwikkeling) of te verschaffen (andere dan overige) …
Ingeval van discussie over het al dan niet vallen onder toepassing van de wet Breyne van het contract, zal de rechter zich niet laten leiden door de benaming van de overeenkomst, maar zal hij zich eerder laten leiden door de inhoud van het contract en de werkelijke bedoeling van de partijen.

• … gelegen in België …
De ligging van het onroerend goed is belangrijk, ongeacht de nationaliteit van de bouwparticipanten: de Franse aannemer die hier een woning bouwt voor zijn klant uit Nederland, valt onder de Wet Breyne! Het omgekeerde geldt natuurlijk ook: zodra u onze landsgrenzen oversteekt, is de Wet Breyne niet meer van toepassing. Maar de meeste Europese landen kennen een gelijkaardige wetgeving, informeer hier dus naar in het land van uw bestemming.

• … dat bestemd is tot huisvesting …
De bestemming moet hoofdzakelijk -dus niet uitsluitend - bewoning zijn. Gemengd gebruik is toegestaan op voorwaarde dat de bewoning minstens evenwaardig is met het gedeelte voor beroepsdoeleinden. Sluit u als kruidenier een overeenkomst waarin een 50-50 verdeling voorzien is tussen woongedeelte en bedrijfsruimte, dan zal dit contract onder toepassing van de Wet Breyne vallen.

• … waarbij de koper verplicht is om voor de voltooiing minstens één storting te doen.
Dit criterium is vrij duidelijk, en doelt op de voorschotten die u betaalt. Wanneer het volledige bedrag betaald wordt ná de voltooiing, is de wet niet van toepassing.

De Wet Breyne en renovatiewerken

De wet spreekt van 'de eigendomsovergang van een woongelegenheid met de verbintenis ze te verbouwen of uit te breiden'. Renovatiewerken vallen onder toepassing van de wet voor zover alvast voldaan is aan alle hoger vermelde criteria. Hieruit volgt dat de zuivere verbouwingswerken zonder eigendomsoverdracht, hoe groot het bedrag van de verbouwingswerken ook, niet onder toepassing van de wet vallen. Daarnaast moet het bedrag van de werken minstens 18.600 EUR bedragen én moet de totale prijs van de verbouwingswerken 80% van de aankoopprijs bedragen. De bedoeling van de wetgever is om kleine renovatiewerken uit te sluiten.

De waarborgen

De wetgever heeft de koper willen beschermen op verscheidene vlakken. Eén ervan betreft de waarborgregeling. Een onderscheid moet gemaakt worden al naargelang de aannemer al dan niet erkend is.

• De waarborg voor erkende aannemers
De erkende aannemer stelt een waarborg van 5% van de waarde van het gebouw. De 5% waarborg wordt gestort op de rekening van de Deposito- en Consignatiekas. Deze storting gebeurt ofwel door tussenkomst van de bank, ofwel stort de aannemer het bedrag zelf op de rekening van de Deposito- en Consignatiekas. Een derde mogelijkheid bestaat erin dat uw aannemer een beroep doet op een solidaire borgstellingskas, zoals bijvoorbeeld de Bouwunie  Borgstellingskas, die officieel door de overheid erkend is.

• De waarborg voor niet-erkende aannemers
Het is mogelijk dat de aannemer niet erkend is of dat het gaat om een verkoop op plan door een bouwpromotor. De bouwpromotor heeft niet altijd de hoedanigheid van aannemer van werken in onroerende staat, en kan daardoor onmogelijk in aanmerking komen voor een erkenning als aannemer. De waarborg bedraagt in deze gevallen 100%. Uitsluitend de bank mag de zgn. voltooiings- of terugbetalingswaarborg stellen. Eén van beide vormen wordt gekozen. De voltooiingswaarborg garandeert de voltooiing van het huis; de terugbetalingswaarborg garandeert de terugbetaling van de reeds door de klant gestorte bedragen.

• Controle op de waarborgverplichting
Op de vraag wie de naleving van de waarborgverplichting controleert, moet verschillend geantwoord worden naargelang de notaris al dan niet tussenkomt. De notaris komt enkel tussen bij de verkoop op plan en bij appartementsgebouwen omdat hij de notariële akte verlijdt. In die gevallen omvat zijn controleverplichting eveneens de controle op de gestelde waarborg; concreet d.m.v. het bewijs van inschrijving en een bericht van borgstelling.
Daartegenover staat dat een algemene aannemingsovereenkomst in de regel onderhands tot stand komt, dus zonder tussenkomst en controle van de notaris. Hier moeten de partijen zel waken over een correcte toepassing van de waarborgregeling.

De oplevering

De oplevering is bedoeld om na te gaan of de werken uitgevoerd zijn conform de plannen en bestekken. De opleveringsprocedure vindt haar oorsprong in de wetgeving overheidsopdrachten waar er sprake is van een zgn. gesplitste oplevering. Een voorlopige oplevering wordt, ten vroegste 1 jaar later, gevolgd door een definitieve oplevering. De tussenliggende periode van 1 jaar geldt als waarborgtermijn, waarin de aannemer de gebreken herstelt die na een bepaalde tijdspanne aan het licht zijn gekomen. Een termijn van 1 jaar omdat de wetgever minstens 1 seizoenswisseling (vooral één winterperiode) heeft willen laten voorbijgaan om de goede staat van een gebouw te evalueren.
De opleveringen moeten schriftelijk gebeuren en bovendien tegensprekelijk zijn opgesteld. Hoewel theoretisch gezien beide partijen het initiatief mogen nemen tot de oplevering, is dit in de praktijk meestal de aannemer.

De verzwaring van de aansprakelijkheid van de verkoper

Hetgeen hierna volgt, geldt uitsluitend voor de verkoper op plan.
De verkoper is steeds persoonlijk aansprakelijk wegens verborgen gebreken na de verkoop van een onroerend goed. Tevens rust op hem de tienjarige aansprakelijkheid zoals die ook van toepassing is op aannemers en architecten. Beide aansprakelijkheden kunnen niet contractueel opgeheven worden. Desgevallend wordt de clausule voor niet geschreven gehouden.
Wat gebeurt er met de tienjarige aansprakelijkheid ingeval de oorspronkelijke koper de woning binnen de tien jaar na oplevering verkoopt? Zolang de termijn van tien jaar nog niet verstreken is, geniet de koper-eigenaar de waarborgen ervan, ook al is de eigenaar niet de oorspronkelijke medecontractant van de bouwpromotor.

De bijzondere rol van de notaris en de architect

Van deze twee partijen- de notaris en de architect- verwacht de Wet Breyne een bijzondere tussenkomst. Naast de algemene informatieverplichting van de notaris, moet hij nagaan of de verplichte informatie door de verkoper aan de koper werd verstrekt. De koper moet volgende informatie ontvangen: de identiteit van de eigenaar van de grond en de bestaande opstallen, gegevens over de stedenbouwkundige vergunning, het bestaan van een opschortende voorwaarde, de plans en bestekken, ondertekend door de architect, aangaande de uit te voeren werken worden als bijlage aan de akte gehecht, de totaalprijs van de werken, informatie omtrent overheidstegemoetkomingen, de uitvoeringstermijn van de werken, de wijze van oplevering, de erkenning van het feit dat partijen van alle stukken sedert vijftien dagen kennis hebben. Tevens moet de notaris nagaan of aan de waarborgverplichting werd voldaan.
Bovendien moet apart, en in vette lettertekens, het recht van de koper vermeld worden om de nietigheid van de overeenkomst of een welbepaalde clausule in te roepen ingeval van overtreding van de regels inzake informatieplicht aan de koper en de waarborgverplichting.
Ook de architect heeft een bijzondere tweeledige verplichting. Deze moet de plannen en het bestek ondertekenen én daarnaast oefent de architect verplicht controle uit op de werken.

Sanctieregeling bij het overtreden van de wet Breyne

De Woningbouwwet heeft tot doel de koper als economisch zwakkere partij te beschermen. Daarom is de wet hoofdzakelijk van dwingend recht, en is aan de koper de mogelijkheid geboden om in bepaalde gevallen de nietigheid van een clausule of het ganse contract in te roepen.

Een overzicht van de sancties ingevolge het schenden van de dwingende bepalingen van wet.
















                                          
De voorlopige oplevering dekt evenwel elke nietigheid.

TIP!
Een goed contract kan veel discussie en ergernis vermijden. Daarom is er het modelcontract "Algemene aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning " dat Bouwunie en TestAankoop samen hebben opgemaakt. Vraag ernaar bij Test-Aankoop.
Terug naar: Andere veel gestelde vragen Terug naar weetjes